来源于(光大证券)
上周四，我们前往广州参加了保利地产（600048）举行的推介会。次日上午，我们实地参观了保利地产正在开发的五个项目。下午，我们又拜访了广州万科的管理人员。经过两天的访问及参观，我们对广州房地产市场的发展趋势及竞争格局、保利和万科的发展策略和各自优势有了更深入的了解。在此，我们将了解到的信息和观感摘录如下，以供投资者参考。
一、广州房地产市场的概况
广州楼市将继续升势广州房地产市场这一轮的升温始于2002年，2004年后出现了房价加速上涨的态势。根据广州万科所提供的数据，2006年广州市的住宅销售面积为925万平米，销售金额为584亿，分别比05年增长0.6%和24.5%。
平均售价从上年的5099元/平米提高至6315元/平米，涨幅为23.4%。与其他地区类似，土地供应不足是广州房价上涨的重要原因：在2004年至2006年间，广州的实际的土地供应量分别只完成计划的16%、21%和43%。虽然，从2006年开始，土地供应的绝对量已经开始增加，但2007年仍难完成计划的1300万平米的指标。
更为重要的是，真正意义上的有效商品房供应更少。首先，根据计划，在今年广州市政府计划推出的土地供应中，“双限、三限房”和“新社区”项目分别占了37%和13%；其次，新增土地供应中的64%主要分布在花都、南沙、萝岗和番禺四个外围城区。第三、由于“90/70”政策的因素，07年上半年将出现供应断档。
总体上看，广州房价今年将继续保持上涨的趋势。不过，广州市民的住宅消费较为理性，投机炒作的比例不大，因此房价表现会相对平稳一些。
“多寡头”竞争格局已确立与北京、上海等大城市不同的是，广州房地产市场的集中度较高。根据广州万科的统计，前六家大地产商的市场份额已经高达37.5%，未来还将继续提高。其中，合生珠江系和富力的市场份额最大，接近10%，处于第一集团；保利、雅居乐、中国海外和万科处于第二集团，各家公司的市场份额都在3%以上；其后，碧桂园、侨鑫、祈福、城建和香港新世界(行情论坛)（广州）等颇具实力的发展商处于第三集团。
从前六大开发商的发展趋势来看，富力06年的销售金额超过了合生珠江系，跃居第一；但两家公司的土地储备相差不多；保利和雅居乐目前的土地储备暂居第三、四位；万科和中海进入广州较晚，但发展势头很快，未来将进一步瓜分领先者的份额。
二、保利地产的调研概要
保利地产的目标是成为全国性的大型房地产公司，打造所谓的“地产长城”。管理层对公司的发展可谓踌躇满志，赶超目标直指万科。保利地产的扩张思路是“先做大再做强”，即先超额储备土地，进行全面布点，然后再提升各地子公司的品牌和管理，目标是成为各地市场中的前10强。去年，保利地产的全国性区域布局（京广线+长江流域）已经初步完成，由于更看好环渤海湾的经济发展，今年起公司将进入长春、济南、天津、青岛和成都等地。
广州是保利地产最主要的基地，公司对广州市场的看法仍旧是较为乐观的。保利地产在广州的土地储备主要集中在中心的六区，尤其是在珠江新城、琶洲和科学城等具有发展潜力的新区拥有较多优质的地块。今年，公司将增加普通住宅项目的土地储备。
保利地产已经公布了再融资的计划，公司计划募集资金大约在60
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